深交所修订发布REITs指引构建符合REITs特征规律审核标准

12月27日，深交所发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(2024年修订)》(简称业务指引)。

本次修订是深交所贯彻落实国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》精神和中国证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》要求的具体举措，有利于提高REITs业务制度化规范化透明化水平，督促参与主体归位尽责，提升资本市场服务实体经济质效。

细化完善审核标准

2023年3月，中国证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》(以下简称《常态化发行通知》)，要求总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核标准和信息披露要求。

2023年5月，深交所修订并发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(2023年修订)》，完善了REITs审核关注事项，明确了产业园区、收费公路两类成熟资产的审核标准。规则发布以来，深交所REITs业务稳步发展，项目涵盖产业园区、收费公路、仓储物流、租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，在盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了重要作用。

按照《常态化发行通知》要求，在中国证监会的统筹指导下，深交所及时总结REITs发行上市审核经验，对原有规则进行修订，形成了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(2024年修订)》，细化核查和信息披露要求，进一步明确市场预期，提升审核工作质效，促进REITs市场健康发展。

突出“管资产”为核心

业务指引系统总结实践经验，突出以“管资产”为核心，着力构建符合REITs特征规律的审核标准。

资产端，新规明确首发规模和项目收益要求，将项目分为依托租赁收入和依托收费收入两类，强化经营和财务信息披露，同时优化产业园区、收费公路和租赁住房项目特殊关注事项，新增仓储物流、消费基础设施项目特殊关注事项，要求评估机构在充分考虑市场环境和资产特征基础上，合理设置评估参数，并压实管理人对评估方法、评估参数选取合理性的核查责任。

产品端，增加原始权益人回收资金监管要求，明确基金经理兼任标准，要求基金建立有效的分层决策机制，细化基金管理费、运营管理费收取要求，强化激励约束，充分发挥各参与方作用，提升REITs运营管理效能。

深市REITs市场运行平稳

截至目前，共有20只REITs在深交所上市，募集规模超530亿元，项目类型涵盖产业园区、收费公路、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费设施、水利设施、生态环保等主流基础设施，产品运行平稳，投资者积极参与，市场功能逐步发挥。2024年深市REITs市场发展取得多项亮眼成绩。

常态化发行取得新进展。2024年以来，已有11只REITs在深交所平稳上市，上市项目数量较年初实现翻一番。工银蒙能清洁能源REIT已完成上市，公众投资者有效认购倍数达357倍，创深市2024年以来REITs项目公众认购倍数新高。易方达华威农贸市场REIT已完成发售方案报备，将于12月30日进行询价。

资产类型取得新突破。2024年，深交所REITs市场实现平稳扩容增类。推出全市场首批消费基础设施REITs华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT，推出首单水利设施REIT银华绍兴原水水利REIT，推出首单农贸市场REIT易方达华威农贸市场REIT，仓储物流REITs加速集聚，华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT分别于2024年7月9日、10月29日上市。

二级市场建设取得新成效。2024年REITs二级市场价格总体回暖，截至2024年12月26日，中证REITs全收益指数收报956.70点，较2023年末的861.77点上涨11.02%。深市已上市项目累计已完成39次收益分配，分红金额合计22.73亿元；累计召开超过五十场业绩说明会、投资者开放日等活动，切实加强投资者关系管理。

记者了解到，下一步，深交所将深入贯彻党的二十届三中全会、中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，落实新“国九条”要求，持续完善制度规则体系，不断健全市场功能，积极推进REITs常态化发行，稳步推动新资产类型落地，加快建设多层次REITs市场，更好服务经济社会发展大局。

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